不動産取引の違約金とは？
2024年03月21日
不動産売買取引と違約金
先日、マンションを売却したのですが、買主が「やはり契約を白紙にしたい。代金は支払わない。」
手付解除の期間も過ぎているのに納得がいきません。
売買契約書には違約金について記載があるのですが、どのような請求ができるでしょうか。
違約金とはどのようなもので、どこに注意すればよいのかの解説をいたします。
違約金とは
違約金とは、契約において、自身に債務不履行があった場合に相手方に対し支払うことをあらかじめ約束する金銭のことをいいます。不動産売買取引の契約書では、多くの場合、売買代金の一定割合を違約金とするなどの違約金に関する条項が置かれ、重要事項説明書にもその内容が記載されます。
違約金の法的性質
違約金は、法律的にはどのような性質をもつでしょうか。
この点については、まず、違約金の性質に関して規定した民法４２０条３項をみておきましょう。
第４２０条第３項
違約金は、賠償額の予定と推定する。
このように、民法は、違約金が「賠償額の予定」と推定されると定めています。
したがって、不動産売買取引における違約金条項についても、特別な事情のない限り、それは「賠償額の予定」であると解釈されることになるでしょう
他方、例えば「損害賠償のほかに違約金〇〇円を支払う」というような条項があれば、その違約金は、損害賠償請求とは別に請求できる「違約罰」の性質を有するものと判断される可能性が高いでしょう。
賠償額の予定とは
ではつぎに、「賠償額の予定」とはどのような意味でしょうか。この点については、民法４２０条１項をみておく必要があります。
第４２０条第１項
当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。この場合において、裁判所は、その額を増減することができない。
この規定からもわかるとおり、「賠償額の予定」とは、当事者に債務不履行があった際に、相手方当事者が請求できる損害賠償額を予め決めておくことをいいます。そして、裁判になったときには、裁判所もこの金額を増減することはできません。つまり、当事者に債務不履行があった場合、その相手方は、実際の損害の大小にかかわらず、契約に定められた損害賠償の予定額を請求できることになるのです。
これは、例えば、売買契約で賠償額の予定が１０００万円と定められている場合には、当事者の債務不履行による実際の損害額が例え７００万円であったとしても、相手方当事者は１０００万円の請求が可能となるということです。また、実際の損害額が１３００万円であったとしても、相手方当事者は１０００万円だけの請求しかできないということです。
賠償額の予定としての違約金額を定めるメリットは？
契約によってあらかじめ賠償額の予定を定めておくことは、一般的には、契約当事者にとって次のようなメリットがあると考えられています。
■請求する当事者:実際の損害額の立証負担の軽減になる。
■請求される当事者：違約コストの上限を設定できる。
違約金の額を超えた損害の請求
違約金を定めた条項が「賠償額の予定」と判断される場合、前述のとおり、契約当事者は、たとえ実際の損害が違約金の額を遙かに超えるときであっても、原則として違約金の額までしか損害賠償の請求はできないということになります。
しかし、高額な取引となりやすい不動産売買の世界では、損害賠償の予定としての違約金を定めつつ、それを超えた損害が発生した場合には実損額を請求できるようにしておきたいと考える契約当事者も少なくありません。
そのような場合、不動産売買契約においては、例えば次のような「違約金を超える部分の損害賠償請求を妨げない」という趣旨の契約条項を用いることによって、上記の問題の解決を図ることがあります。
違約金を超える損害が発生した場合には、別途その損害を賠償する
こうした条項を用いることによって、契約前に違約コストの上限がわかるという「賠償額の予定」のメリットは失われますが、売買当事者は、実際の損害額が違約金額を下回っても違約金額を請求でき、違約金額を上回れば実際の損害額が請求できることとなるわけです。
違約金の定めが制限される場合
不動産売買契約も私的自治の原則が適用となる一般的な契約である以上、契約書に定められた違約金に関する契約条項は、原則としてその記載内容どおりの効力が発生することになります。しかし、例えば以下のような一定の場合には、様々な考慮から私的自治の原則が修正され、違約金に関する契約上の合意の効力が制限される場合があります。
1.宅建業者が売主となる不動産売買契約
宅建業者が自ら売主となる契約においては、違約金と損害賠償額の予定をあわせた合計が売買代金額の２０％を超えることができず（宅建業法３８条１項）、２０％を超える部分は無効とされます（同条２項）。
2.消費者が当事者となる不動産売買契約
事業者と消費者との売買契約においては、解除に伴って消費者が支払う違約金と損害賠償額の予定をあわせた合計が、解除の事由等に応じて当該事業者に生ずる平均的な損害額を超える場合には、その超える部分が無効とされます（消費者契約法９条１号）。
3.公序良俗に違反する違約金
ほかにも、違約金の額が極めて過大であれば、公序良俗違反（民法９０条）により無効とされる余地もあります。
「違約金を払えば解除できる」という考えは勘違い
最後に、違約金と契約解除の関係についてみておきましょう。
ここでは、１０００万円の不動産の売買で、違約金の定め代金額の２０％と定められ、契約締結後、決済までに不動産の相場が３０％下落したようなケースを想定してみます。
この場合、不動産の買主としては、代金全額を支払って３０％も価値の下がった不動産を取得するよりは、２０％分の違約金を支払ってでも契約を白紙にした方が得だと考えるかもしれません。
しかし、ここで必ず理解しておくべきなのは、契約上に債務不履行の場合の違約金の定めがあるとしても、その事だけから買主は契約を解除できるわけではないという点です。まずは、民法４２０条２項をみてみましょう。
第４２０条第２項
賠償額の予定は、履行の請求又は解除権の行使を妨げない。
このように、違約金の定め（賠償額の予定）は、契約の履行の請求を妨げるものではないため、上記の例で決済期限後に売主が代金支払を求めれば、買主には依然として代金支払義務があります。要するに、契約の履行を求めるか、契約を解除して違約金を求めるかの選択権はあくまで売主側にあるということです。
