土砂災害区域の不動産売買はできるの？
2024年06月03日
土砂災害は不動産売買できるの？メリット・デメリットの解説♪
こんにちは！株式会社としぶん ガマホームです！
今回は土砂災害を不動産売買できるのかを解説いたします♪
がけ地などが多く土砂災害が起きやすい地域には、土砂災害警戒区域というものが設定されます。
「地方」全般に言えることですが、弊社の得意エリアである亀岡市や南丹市では、イエローゾーンはたくさんあります。
特に高台で土地探しされる方にとってイエローゾーンは避けて通れないと言っても過言ではありません。
亀岡市や南丹市大部分には、土砂災害警戒区域が設定されています。
この土砂災害警戒区域内では、イエローゾーンとレッドゾーンという地域分けがされています。
イエローゾーンに存在する土地や中古住宅はあまり価格などに影響しませんが、レッドゾーンにある不動産は価格などに影響してしまいます。
本記事では、不動産の価格に影響する土砂災害警戒区域について、土砂災害警戒区域とは何か、イエローゾーンとレッドゾーンの違いなどを解説します。
土砂災害警戒区域とは
土砂災害警戒区域とは、土砂災害から市民を守るために制定された土砂災害防止法に基づき設定される区域です。
土砂災害警戒区域についておおよそ5年ごとに見直しがされ、土砂災害の可能性が高まれば区域が広がったり、土砂災害防止工事がおこなわれるなど土砂災害の可能性が下がると範囲が狭まったりします。
当然ながら突然、土砂災害警戒区域が設定されるというわけではなく、見直し前には基礎調査という土砂災害の可能性があるかどうかを自治体が確認したうえで、調査結果を地区住民に公表し土砂災害警戒区域を設定していきます。
土砂災害警戒区域が設定されると、より細かな区分けとしてイエローゾーン（土砂災害警戒区域）とレッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）が設定されます。
まずは、イエローゾーンとレッドゾーンの内容を紹介していきます。
イエローゾーン（土砂災害警戒区域）とは
イエローゾーンは土砂災害が発生するおそれがある地域のことで、警戒避難体制を取る必要がある地域です。
ハザードマップに指定されているこのようなエリアは、河川や山奥の近くだけではなく、「え！こんなところが？」というような比較的平坦な土地も指定になってたりもします。
イエローゾーンで土地を購入することに特段の許可などは必要なく、住宅建築に関しても制限はありません。
また、イエローゾーン内の不動産を売買するときには、宅地建物取引業者は重要事項説明書でイエローゾーンに該当する旨を買主に説明する義務があること、配慮が特別に必要な方が利用する施設の管理者は、土砂災害発生時に利用者の避難が容易になるよう避難計画を実施しなければならないことが制限といえば制限に当たります。
従って、イエローゾーンは後述するレッドゾーンと比べると比較的安全安心で、「土地探し」にはそれほど障害を生じ得ないと考えます。
レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）とは
レッドゾーンとは土砂災害の危険性が特に高く、人命に影響があるような地域に設定されます。
レッドゾーンで住宅建築をする場合には、以下の3点を守らないと建築の許可が下りません。
•土石流が来る可能性がある高さまではRC造にすること
•土石の力に耐えることができる耐力壁を設けること
•基礎と壁は一体構造にすること
その他、自治体によっては都市計画区域外でも住宅建築の際には、建築確認が必要となるケースもあります。
また、レッドゾーン内で特定の開発をするときには都道府県知事の許可が必要となります。
この特定開発として許可が必要になる開発行為は、次のとおりです。
•住宅宅地分譲をおこなうための開発
•社会福祉施設を建設するための開発
•幼稚園を建設するための開発
•病院を建設するための開発
土砂災害の危険が差し迫っているときには、都道府県知事の命令で土砂災害警戒区域からの移転を命ぜられることもあります。
特別警戒区域から安全な場所に移転する方に対しては、「がけ地近接等危険住宅移転事業」による補助や住宅金融支援機構の「地すべり等関連住宅融資」などの支援措置があります。
特に補助金に関しては、移転を命じられたときには、お住まいの地方自治体に補助制度の有無を確認しておく必要があります。
なお、レッドゾーン内の不動産売買をおこなうときには、イエローゾーンと同じく、宅地建物取引業者はレッドゾーンであることを重要事項説明書で説明をしなければなりません。
特定開発に該当するのかも説明義務事項のため、重要事項説明書に明記する必要があります。
土砂災害警戒区域が物件価値に関わる影響度
次に土砂災害警戒区域が不動産の価値にどの程度影響してくるのか解説していきます。
土砂災害警戒区域が設定されている場所は居住誘導区域に設定できないため、住宅地としての価値が多少なりとも下がってしまう可能性はあります。
国が居住に向いているかどうかの判断をしていますが、土砂災害警戒区域は居住に適していない地域というレッテルが貼られてしまうからです。
しかし、前述のとおりイエローゾーンには建築制限などがないため、イエローゾーン内での物件価値にそこまで影響しないと考えられています。
一方、レッドゾーンの場合は、物件価値に大きく影響してしまいます。
建物建築の際には特定の工法を守らなければならず、建築費が上がってしまいます。
それに加えて土地内に高低差がある場合には、土地の造成工事をしなければならないこともあります。
このことにより、土地代金だけでなく建物や造成費にも多額の費用がかかるため、相対的に土地の値段は下がってしまいます。
また、自治体によってはレッドゾーンなどに指定しても路線価などを低く調整せず、不動産価値だけ下落し、税金の課税は平坦地と変わらないという地域もあります。
建築費などが高いだけでなく、税金も平坦地と同水準の場合があるのです。
このように土砂災害警戒区域、特にレッドゾーン内にある不動産の価値は低く評価されてしまうことがあります。
まとめ
土砂災害警戒区域にはイエローゾーン（土砂災害警戒区域）とレッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）という区域が設定されます。
それぞれの区域には制限があり、イエローゾーンでは特定の施設管理者の場合、避難計画を立案しておかなければならず、レッドゾーンの場合は建築制限がかかります。
そして、不動産売買の面から見ると、イエローゾーンでもレッドゾーンでも区域内に該当する場合、売買契約時に買主に対して土砂災害警戒区域内や特定開発であることを重要事項説明書へ記載し説明をおこなう義務があります。
もし、土砂災害警戒区域の制限や説明義務について知識のない不動産会社に売却の依頼をしてしまうと、後悔することになりかねません。
レッドゾーン内の不動産を売却する場合、売却後のトラブルを避けるためにも、宅地建物取引業法をしっかりと守ることができ、信頼のおける不動産会社に売却の仲介を依頼するのが重要です。
弊社、株式会社としぶん ガマホームでは様々なエリアでお取引を行なっております。
不動産の売却、購入はもちろんお客様に安心してお取引いただけるように努力して参ります。
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